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【香港直播(9) | 中梁控股】从百亿到千亿,浙系黑马房企的蜕变

2018-05-06 作者:Risa

【香港直播(9) | 中梁控股】从百亿到千亿,浙系黑马房企的蜕变

原标题:【香港直播(9) | 中梁控股】从百亿到千亿,浙系黑马房企的蜕变

亿翰速评

成功IPO,未来发展如虎添翼。

一、销售创新高,收入利润提前锁定

2019年上半年,合约销售金额人民币636.7亿元,同比增长了27%。前七个月合约销售金额约人民币749.0亿,同比增长29%。从TOP20房企增速来看,公司销售增速仍保持较高水平。销售规模的快速增长保障了企业未来收入和利润的结转,截至到2019年6月底,公司预收款为1148.1亿元,实际已售未结金额约为1500亿元,约为公司2018年营业收入的5倍,因此企业未来两年收入和利润将会提升至较高水平。

二、重点布局长三角,并已实现全国化布局

中梁控股发家于温州,浙系房企的基因决定了公司以深耕长三角为基础。2019年上半年,新增土储中,长三角占比为61%,超过一半,其中以二三线城市为主。与此同时,公司积极向外扩张,长三角市场贡献销售比例较前几年有所下降,加大了中西部以及珠三角等区域市场布局。近年来,公司成功实现了由区域型房企到全国化房企的蜕变。

三、借力资本市场,助力公司改善融资结构

作为近年市场的黑马,公司完成了由百亿到千亿的进阶,在这过程中,资金对于企业来说至关重要,而其综合融资成本高达10%,处于百强房企较高水平。2019年7月,中梁控股终于登陆资本市场,将会为其提供更加多元的融资渠道,使企业融资结构得到改善,融资成本将会有所下降。

2019年8月23日,中梁控股2019中期业绩发布会在香港举行。

业绩亮点

第一中梁控股是增速最快的TOP20房企之一,盈利逐步呈现。上半年合约销售金额636.7亿元,同比增长了27%。前七个月合约销售金额约749.0亿,同比增长29%。上半年现金回款率达到90%。截止6月30日为止,已签约但未结转合约销售1500亿元。

第二是收入和利润增长强劲,上半年确认收入约205.6亿元,同比增长了111%。股东应占核心净利润约12.3亿元,同比增长了88%。

第三是财务稳健,首获国际信用评级。截止6月30日,总有息负债约288.0亿元,净负债率约43.5%,属于千亿规模房企中较低水平。银行结余及现金约人民币247.2亿。国际主体信用评级为是,惠誉B+(稳定)、穆迪B1(稳定)、标普B+(稳定)。

第四,首次派中期息,明确派息政策,中期股息每股15.3港仙,折合人民币13.8分,派发中期股息总额约5.5亿港币,折合人民币4.9亿元,派息比例为核心净利润的40%。

第五,全国布局,全结构土储。截至19年6月30日,拥有385个项目,覆盖23个省与直辖市,139个城市,总土储约5300万平方米,土储平均地价为每平方米人民币3400元,总货值约人民币3400亿元。约50%位于长三角,28%位于中西部,15%位于海峡西岸。

第六,是严谨的买地策略,全覆盖布局。19年上半年新增70个项目,总地价约人民币320亿元,权益地价人民币251.5亿元,权益比例约79%左右,新增平均地价约每平方米人民币3900元,二线城市占40%,三线城市占51%,新18个城市,包括南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、潍坊等二三线城市。

二、发展策略

中梁致力于成为中国领先的综合性房地产开发商。投资上来看,我们结合招拍挂、收并购、第三方合作,我们的形式是多样的,降低土地的价格以及投资的风险,提升规模效益和盈利能力,寻求与住宅开发业务有互补作用的联动买地机会,比如说投资物业。

运营方面,我们提速去化,现金为王,坚持高周转,深化大区整合,持续深耕。我们在优胜劣汰,在我们原来区域不规整的情况下,我们这几个月把它规整为北方区域集团、山东区域集团、江苏区域集团、浙江区域集团、中部区域集团,南方区域集团、西部区域集团,基本上在全国绝大部分的区域可以做的市场进行深耕。

融资方面我们会利用上市的红利,开拓多元化的融资渠道,研究发债、ABS、总对总。

产研方面,创新突破,提升产品质量以及客户层面加大品牌影响力。大家可以看一下我们最近的一些天津的项目,南昌的项目,常州的项目,品质落地的一些情况,我们这块还在持续的提升。

、业务运营

首先我们在今年头七个月,我们的销售达到接近750亿,相对我们今年全年的销售目标1300亿,完成比例是57.7%,基本上今年完成我们销售目标应该是没有问题。

第二,2019年1-6月,合约销售面积603万平方米,同比增长29%。销售的均价相对去年上半年的水平保持稳定,为10600/平方米。

销售的布局方面,我们的销售是分布均衡,执行高效。我们的土储还有销售是遍布全国,主要是在长三角,长三角在我们2019年上半年的销售占比为55%,未来也应该会占到一半或者以上。中西部占销售24%,其他几个区域分的分布比较平均。

在城市的能级方面,我们2019年上半年,二线城市跟三线城市销售占到我们总销售86%,城市能级在提高当中。上半年的首开去化率维持在70%,签约现金回款率90%。头七个月完成了全年的销售58%。

上半年买地金额全口径(含合联营公司)是320个亿元人民币,总建面814万平米,平均的楼板地价人民币每平方米3900块。新增土储中,我们在长三角的占比是占了大多数,为61%,二三线的占比超过90%。其中二线的占比是40%,三线城市的占比是50%。新增的货值940亿。今年上半年因为我们资本金的充裕,买地的权益比在提高当中,我们上半年权益比79%。一共新进了18个二线城市,大部分是二线和强三线城市。

买地的战略方面,我们过去都是运用轮动的买地战略,在上行的市场里面,我们会进取,抢先轮动下沉市场,从15年到17年的时候下沉到三四线,但是从18年市场开始有下行的趋势,我们是回归二线三线的市场,控制我们的风险,要关注我们现金流。所以2018年以来包括今年的上半年,我们在买地相对于销售的收入是控制的比较低的,去年的买地占比大概是50%多,今年上半年买地的金额占销售比为47%,我们买地是遵从我们一个非常科学的决策,优中选优。

我们今年二季度在土地市场还在高位的情况之下,我们跟踪超过10000个地块,最终我们获取了70个,透过严谨的筛选,我们其实只是拿了所跟踪地段的1%。我们执行一个非常稳健还有严谨的几个对冲方案,我们买地是分散在每个月份,所以我们时间的对冲,能级的对冲,区域对冲和结构对冲。今年市场需求出现调整情况下,我们尽量提升我们内部城市能级,所以二三线城市的占比在提升当中,区域的话,我们比较看重传统的长三角地区,最近还在地价跟楼价绝对水平比较合理的中西部来发展。那么总体上我们是全国化的布局。最后在结构方面,我们最近也利用了产业和商业的内容的结合,去做住宅的勾地,提升我们在拿地时候的竞争力。

现在我们总土储的结构方面,到6月30号,我们全口径的土地储备大概5300万平方米,覆盖了23个省及直辖市,139个城市,一共385个项目,所以我们分散度是我们风险控制的一个重要的一个机制,如果刨除已经销售的,未售的货值超过人民币3400亿人民币,会覆盖我们两年以上的销售。由于我们IPO融到新的资本金,我们应该在年底的时候,我们的土储应该可以覆盖更长一点,稍微可以拉长到2.5年左右。今年我们可售的货值大概是1900亿元。

全年供货没有特别的集中期,每个月都有新的。从省份看,主要集中在长三角,总土地储备按经济区域的区分是长三角占49%,中西部区域多一点28%,其他区域是均衡的。城市能级方面,二线是占了22%,三线城市占比在60%,未来四线城市或者更低能级城市的比重应该会在减少当中。

财务总结

第一我们上半年的确认的总收入是205.6亿人民币,同比增长了111%。上半年确认的销售的面积是超过181.7万平方米,同比增加了130%。我们在结算的城市区域的分布,长三角在上半年的结算金额里面是占84%,其他区域16%。在城市能级方面,二线城市占了21%,三线城市占72%。

关于我们销售成本结构的一些数据,我们上半年结算的ASP是11300元人民币每平方米,40%是地价的,30%左右是建安成本,4%左右是我们的资本化利息的开支。

我们公司大部分的项目都是并表,截至到6月30日,在资产负债表里面体现的预收房款是1141.8亿人民币,相对去年年底954.8亿人民币增长接近20%。这个意味着我们未来12个月的结算收入是有比较高保障,应该可以覆盖未来12个月的确认收入两倍以上,这个概念比已售未结还要保守点,实际上到6月30日,含子公司的已售未结金额已经达到了1500亿元左右。所以这个数字对于我们未来两年的确认收入还是有很高的可预见性。

利润率方面,今年的上半年我们的结算的毛利润率是24.5%,相对去年全年22.9%有稳健的提升,EBITDA的利润率是19.9%,跟去年全年基本持平。扣除少数股东权益前的核心净利润率9.3%,对于去年全年水平8.2%略有提升。主要因为今年上半年结转了很多的费用,下半年预期我们结算的金额应该会超过上半年,但是费用方面,特别是行政费用方面会降低。因此我们预期在净利润率方面,全年的数据相对上半年会有更多的改善。

资产负债表方面,在8月份,我们获得了三家国际评级机构,全部评级展望皆为稳定。

截至到630号,总资产1976.9亿元人民币,相对去年年底增长18%,总权益为93.9亿人民币,这没有含IPO的融资,到现在为止会超过120个亿人民币。

银行的现金结余247.2亿人民币,这是一个比较理想的水平。有息负债288.0亿元,相对去年年底总有息负债轻微增长了6%。净负债率为43.5%,意味着我们的净负债率在行业前20强来讲处于比较低的一个水平,所以对于杠杆方面我们是有不少的空间,特别这个数字还没有包括我们IPO融的新钱。几个静态的指标,相对与2018年年底有比较好的改善,改善的趋势很明显,到年底还会继续改善。总的有息负债相对于EBITDA比例下降到3.6倍,我们估计到年底应该会稳定在4到5倍左右的水平,相对过去应该有所改善。EBITDA是利息支出的2.8倍,相对去年的两倍,是有不少的提升。到今年年底,我们的预期这个数字可以继续改善到三倍以上。

我们的平均的债务成本基本上相对去年年底是持平,处于一个比较高的水平,为10%。主要是反映我们现在上市以前的渠道,50%是银行的开发贷,50%是信用类前融的融资,主体的负债包袱非常轻,现金对短债的比例在1.7倍,全年有机会维持在两倍以上,未来我们会利用IPO的红利改善我们的负债的结构,我觉得负债结构的改善会对我们将来的债务评级和融资成本起到一个比较大的相互促进作用。所以我们未来上市一年以内需要争取改进的工作,应该明年我们的财务表现和财务结构会有比较好的结果。

Q1:想请教一下公司对于下半年三四线市场的一个判断第二个问题,我们下半年拿地的计划,现在二线城市其实竞争也比较激烈,我们下半年的话会对于这个想法是怎么样?

A1:中国政策对房地产的影响非常大。从销售上来讲,下半年的市场可能会比上半年略差一点,但是我相信总的资金还是宽松的。第二个中央也是希望房价也好,地价也好,预期也好,还是稳定的,在这个背景下波动不会太大,那么至于这个土地可能是刚好反过来,应该来说,最起码下半年的土地的机会比上半年会好一点。我们在年初的时候也是预判到。那么这三四线这里是几个逻辑,一个我们原来的从去年7月份开始已经逐步的往二线跟三线转。第二个三四线里面也是有一些结构,不是说全部都不能做,像有些都市圈的,或者说我们刚才报告里讲到的这些中西部城市,17年的时候,这些三四线的土地市场才刚刚起来,它的绝对值非常低,城市化率也非常低,有些城市化城镇化率在40%到50%,人口也比较多的一些地级市,我认为还是可以做的,而且我们从销售的结果看也都是比较好的,所以我们会谨慎的去对待,把三四线作为我们的补充,会选择好一些的结构。

至于土地计划,我们上半年规模是320亿,下半年的计划会比上半年略多,这个是我们上半年初就定的一个策略,但是总的我们不会偏差太大。因为我们原来的四个对冲里面有一个核心对冲,就是时间对冲,每个月会拿一点,我们不会集中在某一个季度或一个月去补市场。

那么这样的话,我们下半年会结合我们IPO跟香港发债的情况,可能也会比一般的房企会适当宽一点,总的想法会适当比上半年略多一点,也不会太多。然后下一步我们再看市场的一些变化。

Q2:可不可以跟我们简单讲一下明年的销售指引,或者利润率情况等?

A2:我们今年1300亿元的目标相对2018年全年有30%的增长。整体来说,目前中国房地产处于一个调整的阶段,我们也不会特别的进取,对标20强房企,我们还是希望处在平均的增长水平以上。

关于结转的情况,2018年我们的结转量大概是300亿,销售金额是1000亿,今年来讲的话,全年的结转量较2018年会有比较大的提升。今年以后,我们的结转增长应该会跟我们的销售增长基本保持一致。

利润情况的话,从整体情况来看,因为我们公司的体量比较大,我们也是高周转的业务模式。我们刚刚也说过,我们未售的土地货值比较干净,而且能够较快的推出市场。毛利润率和净利润率与地价的关系最大,我们也看到上半年二线城市的土地价格很高,我们现在的毛利润率是锁定了已销售的部分,基本可以维持在24%-25%左右的水平。后面的话,我们的主观预期是希望下半年的地价能够有所回落,这样利润能更好点,好的一点是我们上半年没有特别多的增加土地储备。

大家都比较关心规模与利润的关系。规模我们是这么理解的,因为前面几年,2015-2017年,市场本身允许,特别是三四线城市的红利,我们抓住了,速度自然快。那么到2018年,2019年,实际上市场本身不允许,也没有一些特别的机会,这样的话,我们会迅速的调整,就是把速度降下来,肯定不会像前两年那样翻倍的增长,但是有一点就是因为我们的优势还在,我们还是有一些核心的业务逻辑在里面,所以我们的增速会在TOP20房企的平均增速以上一点。

至于利润率,我有几个逻辑,第一个是反周期,去年跟今年都呈现了上半年投资机会差,下半年机会好的情况,机会抓的好的房企,可能利润率会高一些,如果反过来,可能就会差一些。那么我们好在哪?像今年3到6月份,土地市场是比较烫的,特别是一些二线和强三线城市,我们拿了一些中西部区域的地,这些地的利润率并不差,我们的投资能力能适应这个市场,适应这种打法,我们能够选择一些好的项目来对冲,所以平均利润率可能会比同行多一些保障。第二是资金成本,资金成本是我们的短板,通过IPO上市之后,我们的资金成本可以降下来,因而我们的利润会是升上来,整体的逻辑是这样。我们不敢去预测明年一定会怎么样,只能说一下我们的逻辑,跟其他一些同行相比,我们可能有一些优势存在。

Q3:未来投资上怎么把握速度与毛利润率之间的关系?在融资上,或者说置换高成本的债务上面有没有什么计划?

A3:土储的话,一个是在限价的背景下,土储无穷多也未必是好事,我认为合理的最好。现在不像前两年,房价可以涨。现在无论是房价,还是地价基本上都到了一个相对的高点。而且地价涨上去了,房价也不会涨,所以现在土储已经不是以前的那种概念,不再是越多越好,应该是合理最好。第二、我们现在已经上市,现在的土储大概能卖两年,那么未来应该会上升到两年半左右,我认为这也是行业内比较常规的、比较科学的土地储备量。第三,还要看土地储备的质量,我们有一点比较好,我们目前的土储没有那些不干净的土地,什么叫不干净的地呢,比如说有拆迁的,比如说二手地里面不能迅速开发的,我们的土地质量、流动性都非常好,我们所有的地都在开发流程里面,没有中长期的,待开发但开发不了的土地。

关于融资,最近国家对于房地产行业融资的收紧政策都是一个控总量的概念。所以,我觉得融资渠道的收紧,应该对企业普遍都有影响。我们在2019年7月成功IPO,打开了资本市场的大门。所以,短期我们会利用美元发债这个工具拓展新的融资渠道。第二点的话,中报以后,我们也会短时间内争取获得一个境内的信用评级,境内评级拿到后,假设未来国家打开小公募和私募窗口的时候,我们会有机会。我们的弱项或者说有待改善的地方主要是我们的融资结构,而不是负债总量,我们的负债总量包袱是很轻的。

Q4:我想请教一下未来派中期和末期息是常态化的,还是因为刚刚上市才一年派两次,有没有一个未来派息的指引?

A4:我们上市的时候,在招股书中也基本上承诺了派息比例,那么首先派息比例是40%,定了以后,我们尽量保持稳定,至于以后的中期跟末期的这些比例,我们还是尽量的去稳定。

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